Marktwertanalyse
Altstadt, Hanglage und Umland werden getrennt betrachtet, weil sie unterschiedlich bewertet werden müssen. Grundlage sind beurkundete Abschlüsse, das Ergebnis bekommen Sie schriftlich.
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Immobilienmakler Kelheim — Ihre Immobilie verkaufen
Ob Altbau in der Stadt Kelheim, Haus in Hanglage oder Anwesen im Landkreis: Ich begleite Sie persönlich von der kostenlosen Werteinschätzung bis zum Notartermin. Immobilienmakler (IHK) mit Zulassung nach § 34c GewO.
- §34cGewO-Zulassung
- 6 JahreHandwerkserfahrung
- 0 €Werteinschätzung
Standort
Kelheim und der Landkreis
Mein Einsatzgebiet umfasst die Stadt Kelheim mit Affecking, Gmünd und Kelheimwinzer sowie Saal an der Donau, Bad Abbach, Abensberg, Riedenburg, Essing und Ihrlerstein. Der Markt ist stark von Altbausubstanz und von der Topografie geprägt — Hanglagen, enge Zufahrten und Häuser ohne Aufzug sind hier die Regel, nicht die Ausnahme.
Für den Verkauf bedeutet das: Der Zustand der Bausubstanz und die Erschließung bestimmen den Preis stärker als die Wohnfläche. Käufer kalkulieren bei Altbau in Hanglage einen Sanierungsaufwand ein, den sie tendenziell zu hoch ansetzen, wenn ihnen keine belastbaren Angaben vorliegen. Genau dort liegt der Hebel: eine saubere Bestandsaufnahme, gezielte Aufwertung vor der Vermarktung und ein Exposé, das Aufwand und Potenzial nachvollziehbar trennt.
Leistungen
Was ich für Sie übernehme
Wertsteigerung vor dem Verkauf
Bei Hanggrundstücken zahlt sich zuerst die Zugänglichkeit aus: Stufen, Geländer, Beleuchtung, Zufahrt. Solche Arbeiten sind günstig und nehmen dem Käufer sein stärkstes Gegenargument.
Strategisches Marketing
Exposé mit Architekturfotografie und Immobilienvideo, beim Verkaufsauftrag ohne Aufpreis. Bei Aussichtslagen zeigt erst die Aufnahme aus der Höhe, wofür der Käufer bezahlt.
Besichtigungsmanagement
Ich prüfe Interessenten vorab, auch auf Finanzierung, und führe die Termine selbst. Nach jeder Besichtigung sagen Sie mir nicht, wie es lief — sondern ich Ihnen.
Rechtssicherer Abschluss
Vertragsentwurf, Notartermin und Übergabe laufen über mich. Für Objekte im Landkreis Kelheim ist das Amtsgericht Kelheim zuständig, das berücksichtige ich von Anfang an.
Nachlass-Immobilien
Räumung und Verkauf aus einer Hand, auch bei Erbengemeinschaften über mehrere Landkreise. Mehr zum Nachlass-Verkauf
Ihr Vorteil
Räumung und Verkauf aus einer Hand
Gerade bei Altbauten in der Stadt Kelheim steht vor dem Verkauf das Ausräumen — über mehrere Ebenen, oft ohne Aufzug. Mit „Dominik’s Räumungsprofi“ kommt das aus einer Hand: vollständige Entrümpelung, besenreine Übergabe, bei Bedarf Entkernung vor der Sanierung. Mit dem Verkaufsauftrag übernehme ich die Kosten dafür.*
„Ich mache keine halben Sachen — das gilt beim Räumen wie beim Verkaufen.“ Dominik Waller, Inhaber
*Bei Erteilung des Verkaufsauftrags an Waller Immobilien.
Häufige Fragen
Fragen von Eigentümern in Kelheim
Lohnt sich Sanieren vor dem Verkauf bei einem Altbau?
Selten komplett, oft punktuell. Welche Maßnahmen sich im Preis auszahlen und welche nicht, sehen wir bei der Besichtigung.
Wie gehen Sie mit Hanglage und schwieriger Zufahrt um?
Ich erfasse Zugang, Laufwege und Stellplatzsituation vorab. Das ist sowohl für die Vermarktung als auch für eine mögliche Räumung entscheidend.
Betreuen Sie auch die Umlandgemeinden?
Ja: Saal an der Donau, Bad Abbach, Abensberg, Riedenburg, Essing und Ihrlerstein. Weiter östlich auch Schierling und Regensburg.
Ist eine Hanglage ein Vor- oder ein Nachteil?
Beides, und das hängt am Käufer. Die Aussicht ist ein starkes Verkaufsargument, die Erreichbarkeit ein Ausschlusskriterium für manche. Ich benenne beides von Anfang an — das spart uns Besichtigungen, die zu nichts führen.
Mein Objekt liegt im Landkreis Kelheim, nicht in der Stadt. Betreuen Sie das auch?
Ja. Zum Gebiet gehören unter anderem Saal an der Donau, Bad Abbach, Abensberg, Ihrlerstein sowie Affecking, Gmünd und Kelheimwinzer.
Warum ist das zuständige Amtsgericht bei Ihnen ein Thema?
Weil bei Erbfällen der Ort der Immobilie entscheidet, nicht der Wohnort der Erben. Für Kelheim ist das Amtsgericht Kelheim zuständig — nicht Regensburg. Liegen mehrere Objekte in mehreren Landkreisen, laufen die Verfahren parallel.
Was kostet mich die Werteinschätzung?
Nichts, auch nicht die Anfahrt, und sie verpflichtet zu nichts. Sie bekommen eine schriftliche, nachvollziehbare Einschätzung — kein Lockangebot, das später kassiert wird.
Ortskenntnis
Immobilien in Kelheim: zwischen Donau und Altmühl
Kelheim ist Kreisstadt und liegt am Zusammenfluss von Donau und Altmühl — mit Befreiungshalle, Altstadt und dem Tourismus rund um den Donaudurchbruch. Diese Mischung schafft einen Markt mit zwei Gesichtern: klassische Wohnimmobilien für Einheimische und Objekte, die auch für Zweitwohnsitz oder Ferienvermietung interessant sind.
In der Altstadt finden sich schmale, historisch gewachsene Häuser mit teilweise verwinkelten Grundrissen. Sie verkaufen sich nicht über Quadratmeterpreise, sondern über Atmosphäre und Nutzungsideen — das muss ein Exposé transportieren. Am Stadtrand und in den Ortsteilen dominieren dagegen Einfamilienhäuser mit Garten, bei denen ganz nüchtern Zustand, Energie und Grundstück zählen.
Für Erben ist Kelheim ein häufiger Fall: Elternhäuser, die jahrzehntelang bewohnt und selten modernisiert wurden. Hier entscheidet die Vorbereitung über den Preis — ein geräumtes, sauberes Haus erzielt spürbar mehr als dasselbe Haus voller Möbel und Erinnerungen.
Die zwei Märkte in Kelheim
Altstadt und Donaunähe
Charakter, Aussicht und Nutzungsmöglichkeiten sind die Verkaufsargumente. Hier lohnt ein Immobilienvideo besonders — bei uns ohne Aufpreis.
Ortsteile und Stadtrand
Klassische Familienimmobilien. Grundstück, Zustand und Energiewerte bestimmen den Preis, nicht die Postleitzahl.
Nachlass-Immobilien
Häuser aus Erstbesitz kommen häufig ungeräumt auf den Markt. Räumung und besenreine Übergabe sind bei Verkaufsauftrag kostenlos.
Vor Ort
Grundbuch und Formalitäten in Kelheim
Wichtiger Unterschied zur Nachbarregion: Kelheim gehört nicht zum Amtsgericht Regensburg. Zuständig ist das Amtsgericht Kelheim, das für alle Verfahren der ordentlichen Gerichtsbarkeit im Landkreis Kelheim zuständig ist — also auch für Grundbuch, Erbschein und Nachlasssachen.
Das klingt nach Formsache, ist aber bei Erbengemeinschaften mit Objekten in beiden Landkreisen ein realer Zeitfaktor: Dann laufen zwei Verfahren bei zwei Gerichten parallel. Wer das früh weiß, plant den Verkaufstermin realistisch statt optimistisch.
Quellen: Gerichtsbezirke nach justiz.bayern.de; Struktur- und Einwohnerdaten von den jeweiligen Gemeinden. Stand Juli 2026 — Angaben ohne Gewähr, sie ersetzen keine Rechtsberatung.
Lage und Zuschnitt
Hanglage, Altstadt, Umland — drei sehr verschiedene Aufgaben
Kelheim hat auf engem Raum drei Immobilienarten, die kaum etwas gemeinsam haben. In der Altstadt stehen enge, tiefe Grundstücke mit historischer Substanz. An den Hängen liegen Häuser mit Aussicht, aber auch mit Zufahrt, Stützmauern und Treppen. Im Umland dominieren freistehende Häuser mit großzügigem Grundstück. Wer alle drei mit demselben Exposé-Muster vermarktet, verschenkt bei mindestens zweien Geld.
Bei Hanglagen ist die Zugänglichkeit der wichtigste Punkt, den Verkäufer unterschätzen. Wie viele Stufen führen zur Haustür? Gibt es einen Stellplatz auf Straßenniveau? Ist die Zufahrt im Winter befahrbar? Für Familien mit Kinderwagen und für ältere Käufer entscheidet das über die Zusage — und diese Fragen kommen sicher, also gehören sie vorbereitet beantwortet.
In der Altstadt wiederum zählt, was sich hinter der Fassade verbirgt: Grundriss über mehrere Ebenen, Belichtung der mittleren Räume, Stellplatzsituation. Solche Objekte brauchen Käufer, die genau das suchen — und die findet man nicht über Reichweite, sondern über eine ehrliche, vollständige Darstellung, die die Nachteile mitnennt.
Weiterführend
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