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Erbengemeinschaft: Haus verkaufen in Regensburg
Der Verkauf einer geerbten Immobilie erfordert die Zustimmung aller Miterben — nach §2040 BGB können die Erben über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen. Ein Einzelner kann den Verkauf also blockieren, ohne einen Grund zu nennen. Bleiben Gespräche erfolglos, gibt es vier Wege: Auszahlung, Verkauf des eigenen Erbteils, Klage auf Zustimmung oder Teilungsversteigerung. Welcher der richtige ist, entscheidet sich meist an einer einzigen Frage — ob alle dieselbe Zahl vor Augen haben.
- §2040BGB — Einstimmigkeit
- §2033BGB — Erbteil verkaufen
- 2 MonateVorkaufsrecht der Miterben
- 0 €Werteinschätzung & Räumung
Die Wahrheit vorweg
Erbengemeinschaften scheitern selten am Markt
In den seltensten Fällen ist die Immobilie das Problem. Das Haus in Regensburg oder im Umland findet fast immer einen Käufer. Was Verkäufe über Monate oder Jahre lähmt, sind drei andere Dinge: unterschiedliche Wertvorstellungen, alte Familiengeschichten und die Frage, wer eigentlich die Arbeit macht.
Typisch ist folgendes Muster: Drei Geschwister erben das Elternhaus. Eines will schnell verkaufen, eines will es behalten, eines ist unentschlossen und hat vor allem Angst, übervorteilt zu werden. Jeder hat eine andere Zahl im Kopf — meist eine, die zufällig zur eigenen Position passt. Und weil niemand die Räumung anfangen will, passiert erst einmal gar nichts. Das Haus steht leer, kostet Grundsteuer, Versicherung und Heizung, und verliert währenddessen an Zustand.
Der teuerste Posten in einer Erbengemeinschaft ist nicht die Provision und nicht die Steuer. Es ist die Zeit, in der niemand entscheidet.Dominik Waller, Waller Immobilien
Normalfall
Wenn sich alle einig sind: der Ablauf
- Erbnachweis klären. Notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll reicht dem Grundbuchamt meist; sonst wird ein Erbschein beim Nachlassgericht beantragt.
- Grundbuch berichtigen. Die Erbengemeinschaft wird eingetragen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das gebührenfrei.
- Neutralen Verkehrswert ermitteln. Der wichtigste Schritt — er ist gleichzeitig Verkaufsgrundlage und Verhandlungsgrundlage untereinander.
- Räumen lassen. Der Schritt, an dem es in der Praxis am häufigsten hängt. Bei uns entfällt er für Sie: Die Räumung übernehmen wir bei Verkaufsauftrag kostenlos.
- Vermarkten und verhandeln. Am besten über eine Person als Ansprechpartner — sonst reden mehrere Miterben parallel mit Interessenten.
- Notartermin. Alle Miterben müssen erscheinen oder wirksam bevollmächtigt sein. Der Erlös wird nach Erbquoten verteilt.
Mehr Details zu Erbschein, Fristen und Steuern finden Sie im allgemeinen Leitfaden für geerbte Immobilien.
Blockade
Wenn einer nicht mitmacht: die vier Wege
| Weg | Wie es funktioniert | Wann sinnvoll | Haken |
|---|---|---|---|
| Auszahlung (Abschichtung) | Ein Miterbe übernimmt die Immobilie und zahlt die übrigen auf Basis des Verkehrswerts aus. | Wenn einer emotional am Haus hängt und finanzieren kann. | Braucht einen Wert, den alle akzeptieren — und eine Bankzusage. |
| Erbteil an Miterben verkaufen | Verkauf des eigenen Anteils an einen Miterben, notariell beurkundet (§2033 BGB). | Wenn Sie raus wollen, die anderen aber weitermachen. | Preisfindung ist Verhandlungssache, kein Marktpreis. |
| Erbteil an Dritte verkaufen | Verkauf an einen außenstehenden Käufer, ebenfalls notariell. Den übrigen Miterben steht ein Vorkaufsrecht zu (§§2034, 2035 BGB), Frist zwei Monate. | Als letzter Ausweg, wenn niemand kaufen will. | Spezialisierte Aufkäufer zahlen erfahrungsgemäß deutlich unter dem rechnerischen Anteilswert. |
| Teilungsversteigerung | Gerichtliche Versteigerung, von jedem Miterben beantragbar. Löst die Gemeinschaft zwangsweise auf. | Wenn gar nichts mehr geht. | Erzielt in der Regel deutlich weniger als ein freier Verkauf; Kosten und Dauer treffen alle. |
Daneben besteht die Möglichkeit, auf Zustimmung zum Verkauf zu klagen. Ob das im Einzelfall aussichtsreich ist, gehört zum Fachanwalt für Erbrecht — das ist keine Frage, die ein Makler beantworten kann oder darf.
Der Schlüssel
Warum alles am Verkehrswert hängt
Jeder der vier Wege — auch die Teilungsversteigerung — setzt eine Zahl voraus, an der sich alle orientieren. Ohne sie verhandeln Miterben über Gefühle: „Das Haus ist mindestens 600.000 wert" gegen „so viel kriegst du dafür nie". Beide Sätze sind unbelegt, und beide blockieren.
Ein begründeter Verkehrswert mit nachvollziehbarer Herleitung ändert die Gesprächslage sofort, weil die Diskussion vom Wollen aufs Nachprüfbare wechselt. Wie so ein Wert entsteht — Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren, Bodenrichtwert, wertbestimmende Faktoren — steht ausführlich im Bewertungs-Ratgeber.
Neutral heißt neutral
Wir erstellen die Einschätzung für die Erbengemeinschaft, nicht für eine Partei darin. Jeder Miterbe bekommt dieselbe Zahl und dieselbe Begründung.
Eine Person führt
Nicht als Entscheider, sondern als Ansprechpartner. Sonst rufen fünf Menschen an, und keiner spricht mit dem anderen.
Räumung ist kein Streitthema mehr
Wer räumt, wer zahlt, wer fährt zum Wertstoffhof — bei uns entfällt die ganze Diskussion. Wir übernehmen das kostenlos beim Verkaufsauftrag.
Unsere Rolle
Was wir übernehmen — und was nicht
Wir übernehmen: die neutrale Werteinschätzung vor Ort, die Beschaffung fehlender Unterlagen, die komplette Räumung und besenreine Übergabe (kostenlos bei Verkaufsauftrag), die Vermarktung, die Prüfung der Kaufinteressenten, die Verhandlung und die Begleitung bis zum Notartermin — mit einem Ansprechpartner für alle Miterben.
Wir übernehmen nicht: die rechtliche Beratung. Sobald jemand blockiert, Fristen laufen oder Pflichtteilsansprüche im Raum stehen, gehört das zum Fachanwalt für Erbrecht. Wir arbeiten gerne mit Ihrem Anwalt und Ihrem Notar zusammen — jeder macht, was er kann.
Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage in Grundzügen und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Bewertung Ihres konkreten Falls wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Erbrecht oder Ihren Notar.
Häufige Fragen
Fragen aus Erbengemeinschaften
Können wir verkaufen, wenn nicht alle zustimmen?
Nein. Nach §2040 BGB können die Miterben nur gemeinschaftlich über einen Nachlassgegenstand verfügen. Ein Einzelner kann blockieren, ohne Gründe zu nennen. Dann bleiben Auszahlung, Erbteilverkauf, Klage auf Zustimmung oder Teilungsversteigerung.
Kann ich meinen Erbteil allein verkaufen?
Ja, nach §2033 BGB durch notariell beurkundeten Vertrag — an einen Miterben oder an einen Dritten. Bei Verkauf an Dritte steht den übrigen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu (§§2034, 2035 BGB), das binnen zwei Monaten ausgeübt werden kann.
Was bringt eine Teilungsversteigerung?
Sie erzwingt eine Lösung, erzielt aber in der Regel deutlich weniger als ein freier Verkauf. Verfahrenskosten und Dauer treffen alle Beteiligten. Letztes Mittel, nicht erster Schritt.
Ein Miterbe wohnt im Haus — was gilt?
Nutzt ein Miterbe die Immobilie allein, kann grundsätzlich eine Nutzungsentschädigung verlangt werden. Praktisch führt der Weg meist über eine Auszahlung auf Basis des Verkehrswerts. Die Beurteilung im Einzelfall gehört zum Fachanwalt für Erbrecht.
Wer räumt das Haus?
Bei uns: wir. Die komplette Entrümpelung und besenreine Übergabe übernehmen wir bei Erteilung des Verkaufsauftrags kostenlos über Dominik's Räumungsprofi — damit fällt einer der häufigsten Streitpunkte weg.
Müssen beim Notartermin alle dabei sein?
Alle Miterben müssen erscheinen oder wirksam bevollmächtigt sein. Das lässt sich organisieren — es sollte nur früh geklärt werden, nicht drei Tage vor dem Termin.
Was kostet uns der Verkauf?
Die Provision wird seit Dezember 2020 gesetzlich geteilt und ist erst mit dem Notarvertrag fällig. Alle Zahlen im Provisions-Ratgeber.
Und wenn das Haus unsaniert ist?
Kein Hindernis. Wie ein Verkauf ohne Renovierung funktioniert und was er kostet, steht im Beitrag Haus verkaufen wegen Pflegeheim · Haus verkaufen wie es steht.
Vor Ort
Welches Amtsgericht zuständig ist — und warum das bei mehreren Erben zählt
Erbschein und Grundbuch laufen über das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Bei einer Erbengemeinschaft wird das schnell zum Zeitfaktor, weil jeder Miterbe dieselben Unterlagen braucht.
Für Regensburg, Neutraubling, Schierling und Hemau ist das Amtsgericht Regensburg zuständig. Zwei Orte fallen heraus: Kelheim gehört zum Amtsgericht Kelheim, Burglengenfeld zum Amtsgericht Schwandorf.
Praktisch heißt das: Hinterlässt der Erblasser ein Haus in Regensburg und eines in Kelheim, laufen zwei Verfahren bei zwei Gerichten parallel — mit zwei Bearbeitungszeiten. Wer das erst beim Notartermin merkt, verliert Wochen. Deshalb klären wir die Zuständigkeiten vor der Vermarktung.
Gerichtsbezirke nach justiz.bayern.de, Stand Juli 2026 — ohne Gewähr, ersetzt keine Rechtsberatung.
Kontakt
Eine Zahl, die alle akzeptieren können
Wenn Sie in einer Erbengemeinschaft feststecken, ist der erste sinnvolle Schritt fast immer derselbe: eine neutrale Werteinschätzung, die jeder Miterbe nachvollziehen kann. Sie ist kostenlos, unverbindlich und verpflichtet niemanden zu einem Verkauf. Oft löst sie die Blockade von allein.
+49 155 65823273 Gerne auch über WhatsApp
Sebastian-Kneipp-Straße 2, 93073 Neutraubling
Mo–Sa, 8 bis 19 Uhr
Oder schreiben Sie mir direkt. Ich melde mich werktags noch am selben Tag — mit einer echten Einschätzung, nicht mit einem Standardschreiben.
Zuletzt aktualisiert am 30. Juli 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.