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Immobilie verkaufen in Regensburg-Kumpfmühl
Kumpfmühl ist innenstadtnah und baulich gemischt — deshalb sagen Durchschnittspreise hier besonders wenig aus. Ich schätze Ihre Immobilie vor Ort ein und begleite Räumung und Verkauf aus einer Hand. Immobilienmakler (IHK) mit Zulassung nach § 34c GewO.
- §34cGewO-Zulassung
- 6 JahreHandwerkserfahrung
- 0 €Werteinschätzung
Ausgangslage
Etablierte Lage, gemischte Baujahre
Kumpfmühl liegt südlich der Altstadt und gehört zu den seit Langem etablierten Wohnlagen Regensburgs. Der Bestand ist gemischt: gründerzeitliche und Vorkriegsvillen, Mehrfamilienhäuser der Nachkriegsjahrzehnte, dazwischen Nachverdichtung neueren Datums.
Diese Mischung ist der Grund, warum Durchschnittspreise hier besonders wenig aussagen. Zwei Wohnungen mit derselben Quadratmeterzahl, dieselbe Straße, hundert Meter auseinander — und trotzdem ein deutlicher Preisunterschied, weil eine im sanierten Altbau mit Stuck und Parkett liegt und die andere im Zweckbau von 1962.
Zwei Welten
Altbau und Nachkriegsbau verkaufen sich unterschiedlich
Altbau vor 1945
Raumhöhe, Stuck, Dielen und Grundriss sind das Verkaufsargument. Käufer akzeptieren hier schwächere Energiewerte, wenn der Charakter stimmt. Kritisch sind Feuchtigkeit im Keller, Elektrik und Fensterzustand — alles Punkte, die man vorher klären sollte, nicht während der Besichtigung.
Bau der 1950er bis 1970er
Hier zählt der technische Zustand mehr als die Optik. Heizung, Fenster, Dämmung und der Zustand der Gemeinschaft bei Eigentumswohnungen bestimmen den Preis. Was die Eigentümerversammlung beschlossen hat, ist wichtiger als jedes Foto.
Wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen, gilt in beiden Fällen: Sieben der neun nötigen Unterlagen liegen nicht bei Ihnen, sondern beim Verwalter. Was Sie brauchen und woher es kommt, steht im Leitfaden zum Wohnungsverkauf.
Käuferkreis
Selbstnutzer und Kapitalanleger bieten hier gegeneinander
Kumpfmühl ist innenstadtnah, und das verändert den Bieterkreis grundlegend. Bei kleineren Wohnungen bieten neben Selbstnutzern regelmäßig Kapitalanleger mit — die Universität und die Ostbayerische Technische Hochschule sorgen für dauerhafte Mietnachfrage.
Für Sie als Verkäufer ist das ein Vorteil, den man aktiv nutzen muss. Ein Exposé, das nur Selbstnutzer anspricht, lässt die halbe Nachfrage liegen. Bei einer vermieteten Wohnung ist der laufende Mietvertrag kein Makel, sondern für den Anleger die Kalkulationsgrundlage — Kauf bricht bekanntlich nicht Miete. Bei einer freien Wohnung ist es umgekehrt der Selbstnutzer, der den höheren Preis zahlt.
Welcher Weg mehr bringt, hängt am konkreten Objekt und an der Miethöhe. Das rechne ich Ihnen vor der Vermarktung durch, nicht danach.
Mein Anteil
Nachlass-Immobilien sind hier der Regelfall, nicht die Ausnahme
In gewachsenen Lagen wie Kumpfmühl kommt ein großer Teil der Objekte aus einem Nachlass — häufig nach Jahrzehnten in derselben Hand, voll möbliert, mit Keller und Dachboden. Genau dafür gibt es die Kombination aus Räumung und Verkauf: Ich übernehme die komplette Entrümpelung und die besenreine Übergabe mit dem eigenen Betrieb, bei Erteilung des Verkaufsauftrags kostenlos.
Sie haben dabei einen Ansprechpartner statt drei. Wie das bei mehreren Erben abläuft, steht im Leitfaden für Erbengemeinschaften.
Häufige Fragen
Fragen von Eigentümern in Kumpfmühl
Warum weicht der Online-Rechner bei meiner Wohnung so stark ab?
Weil Kumpfmühl baulich gemischt ist. Ein Rechner arbeitet mit Durchschnitten je Straßenzug — hier stehen sanierte Altbauten neben Zweckbauten der 1960er-Jahre. Zwischen beiden liegt ein deutlicher Preisunterschied, den kein Algorithmus aus der Adresse ableiten kann.
Meine Wohnung ist vermietet. Muss ich vor dem Verkauf kündigen?
Nein, und oft ist es sogar nachteilig. Kauf bricht nicht Miete — für einen Kapitalanleger ist der laufende Mietvertrag die Kalkulationsgrundlage. Bei innenstadtnahen Wohnungen ist dieser Käuferkreis groß. Ob frei oder vermietet mehr bringt, hängt an Objekt und Miethöhe und lässt sich vorher durchrechnen.
Die Wohnung stammt aus einem Nachlass und ist noch voll. Was nun?
Das ist hier der Regelfall. Ich übernehme Entrümpelung und besenreine Übergabe über meinen eigenen Betrieb — bei Erteilung des Verkaufsauftrags kostenlos. Sie müssen weder ausräumen noch einen zweiten Dienstleister suchen.
Was ist bei einem Altbau kritisch?
Erfahrungsgemäß Feuchtigkeit im Keller, der Zustand der Elektrik und die Fenster. Diese Punkte sollten vor der Vermarktung geklärt sein. Aus dem Handwerk heraus sehe ich beim Rundgang, ob es sich um ein Lüftungsproblem oder um einen echten Bauschaden handelt — das macht bei der Preisfindung einen erheblichen Unterschied.
Wie läuft es, wenn mehrere Erben beteiligt sind?
Über die Immobilie können die Erben nur gemeinsam verfügen. Der übliche Weg ist eine neutrale Werteinschätzung als gemeinsame Grundlage und eine Person, die den Prozess führt. Der Ablauf steht ausführlich im Leitfaden für Erbengemeinschaften.
Kontakt
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