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Immobilienbewertung in Regensburg
Der Verkehrswert einer Immobilie wird nach der Immobilienwertermittlungsverordnung mit einem von drei Verfahren ermittelt: Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Welches passt, hängt von der Objektart ab. Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser ist das Vergleichswertverfahren der Standard — es leitet den Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte ab.
- 3Verfahren nach ImmoWertV
- 4.922 €Ø pro m² Wohnung Regensburg
- §194BauGB definiert den Verkehrswert
- 0 €unsere Werteinschätzung
Grundlagen
Verkehrswert, Angebotspreis, Kaufpreis — drei verschiedene Zahlen
Diese drei Begriffe werden ständig durcheinandergeworfen, und genau daraus entstehen die meisten Enttäuschungen beim Verkauf:
- Der Verkehrswert ist gesetzlich definiert (§194 Baugesetzbuch): der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und der tatsächlichen Beschaffenheit zu erzielen wäre — ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
- Der Angebotspreis ist die Zahl im Inserat. Sie liegt aus Verhandlungsgründen häufig über dem Verkehrswert — aber wenn der Abstand zu groß wird, meldet sich schlicht niemand.
- Der Kaufpreis ist das, was am Ende im notariellen Vertrag steht. Er ist die einzige Zahl, die Ihnen tatsächlich etwas bringt.
Ein zu hoher Einstiegspreis kostet Sie nicht nur Zeit. Nach ein paar Monaten ohne Zuspruch gilt das Objekt als Ladenhüter — und dann verhandeln Käufer nicht mehr über den Preis, sondern über den Makel.Dominik Waller, Waller Immobilien
Verfahren
Die drei Bewertungsverfahren — und wann welches gilt
| Verfahren | Grundgedanke | Typisch für |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Der Wert ergibt sich aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte in vergleichbarer Lage. | Eigentumswohnungen, Einfamilien- und Reihenhäuser, unbebaute Grundstücke |
| Ertragswertverfahren | Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten. | Vermietete Wohnungen, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte |
| Sachwertverfahren | Der Wert ergibt sich aus Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung. | Objekte ohne Vergleichsdaten, individuelle Architektenhäuser, Spezialimmobilien |
In der Praxis wird ein Verfahren geführt und ein zweites zur Plausibilitätskontrolle herangezogen. Wer eine vermietete Wohnung ausschließlich nach dem Sachwert bewertet, produziert eine Zahl, die am Markt niemanden interessiert — und umgekehrt.
Der Bodenrichtwert: Anhaltspunkt, kein Ergebnis
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert je Quadratmeter Grundstücksfläche. Er wird vom Gutachterausschuss aus real beurkundeten Kaufpreisen abgeleitet und ist in Bayern über das Portal BORIS-Bayern öffentlich einsehbar. Wichtig: Er bildet nur den Grund und Boden ab. Was darauf steht — Zustand, Baujahr, Grundriss, Energie — sagt er nicht.
Online-Rechner
Was ein Online-Rechner kann — und was nicht
Fast jeder Eigentümer startet heute mit einem kostenlosen Online-Rechner. Das ist kein Fehler: Als erste Einordnung ist er nützlich. Nur sollte man wissen, worauf die Zahl beruht — nämlich auf Adresse, Wohnfläche, Baujahr und ein paar Auswahlfeldern.
Ein Online-Rechner weiß nicht, ob die Heizung 8 oder 28 Jahre alt ist, ob der Keller trocken ist, ob der Schnitt der Räume funktioniert, wie laut die Straße abends ist, ob das Bad 2019 saniert wurde oder ob der Nachbar eine Doppelgarage direkt vor das Küchenfenster gebaut hat. Genau diese Punkte machen bei Bestandsimmobilien den Unterschied — und zwar regelmäßig im zweistelligen Prozentbereich.
Sinnvoll für
Eine erste Größenordnung, bevor Sie sich überhaupt entscheiden, ob Sie verkaufen wollen. Und für den Vergleich mehrerer Objekte untereinander.
Nicht geeignet für
Die Festlegung des Angebotspreises, die Aufteilung in einer Erbengemeinschaft oder jede Situation, in der die Zahl später jemand anders akzeptieren muss.
Unser Weg
Ortstermin, Sichtung der Unterlagen, Abgleich mit echten Verkaufsfällen der Region — daraus eine begründete Preisspanne statt einer einzelnen Wunschzahl.
Wertfaktoren
Was den Wert in Regensburg wirklich bestimmt
Im Juli 2026 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Regensburg bei rund 4.922 Euro für Eigentumswohnungen und rund 5.377 Euro für Häuser, bei einem Anstieg der Hauspreise von etwa 3,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr (Quelle: immowelt). Um diesen Durchschnitt herum streuen die tatsächlichen Preise erheblich. Diese Faktoren erklären die Streuung:
- Mikrolage. Nicht der Stadtteil entscheidet, sondern die Straße: Verkehrslärm, Ausrichtung, Nachbarbebauung, Aussicht, Nahversorgung, Schulwege.
- Zustand und Modernisierungsstand. Heizung, Fenster, Elektrik, Bäder, Dach — mit Jahreszahlen. „Gepflegt" ist keine Angabe, „Heizung 2018 erneuert" schon.
- Energiewerte. Seit Käufer die Folgekosten mitrechnen, schlägt ein schlechter Energiewert direkt auf den Preis durch. Ein aktueller Energieausweis ist beim Verkauf ohnehin Pflicht.
- Grundriss und Nutzbarkeit. Zwei Objekte mit identischer Wohnfläche können sich deutlich unterscheiden, wenn einer der Grundrisse nicht funktioniert.
- Rechtliche Belastungen. Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch oder Erbbaurecht im Grundbuch verändern den Wert spürbar — und müssen offengelegt werden.
- Vermietet oder frei. Vermietete Wohnungen sprechen Kapitalanleger an, freie zusätzlich Selbstnutzer. Der größere Käuferkreis erzielt in der Regel den besseren Preis.
Bei Objekten, die aus einem Nachlass stammen, kommt ein siebter Faktor hinzu, den keine Formel abbildet: der Zustand der Räumung. Ein besenrein übergebenes Haus erzielt messbar mehr als dasselbe Haus voller Möbel.
Unterlagen
Was wir für die Bewertung brauchen
Je vollständiger die Unterlagen, desto belastbarer die Einschätzung — und desto schneller später der Verkauf, weil die Bank des Käufers dieselben Papiere sehen will. Fehlt etwas, beschaffen wir es für Sie.
Immer
Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baujahr, Liste der Modernisierungen mit Jahreszahlen, Energieausweis.
Bei Eigentumswohnungen
Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Höhe der Instandhaltungsrücklage, aktuelle Hausgeldabrechnung.
Bei vermieteten Objekten
Mietverträge, Mietaufstellung, Nebenkostenabrechnungen — sie bilden die Grundlage für das Ertragswertverfahren.
Der Ortstermin dauert je nach Objekt etwa eine Stunde. Die schriftliche Einschätzung mit Preisspanne und Begründung erhalten Sie in der Regel innerhalb weniger Tage — kostenlos und ohne Verpflichtung, uns zu beauftragen.
Häufige Fragen
Fragen zur Immobilienbewertung
Wie wird eine Immobilie in Regensburg bewertet?
Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung mit einem von drei Verfahren: Vergleichswert (Standard bei Wohnungen und Einfamilienhäusern), Ertragswert (bei vermieteten Objekten), Sachwert (wenn Vergleichsdaten fehlen). Meist wird ein Verfahren geführt und ein zweites zur Kontrolle herangezogen.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Angebotspreis?
Der Verkehrswert ist gesetzlich definiert (§194 BauGB) — der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis. Der Angebotspreis ist die Inseratszahl und liegt oft darüber. Der Kaufpreis ist das, was im Vertrag steht.
Wie genau sind Online-Rechner?
Sie liefern eine grobe Einordnung. Sie kennen weder Heizungsalter noch Kellerfeuchte, Lärm, Grundrissqualität oder Modernisierungen. Bei Bestandsimmobilien liegen die Abweichungen regelmäßig im zweistelligen Prozentbereich.
Was ist der Bodenrichtwert?
Der durchschnittliche Lagewert je Quadratmeter Grundstück, ermittelt vom Gutachterausschuss aus echten Kaufpreisen. In Bayern über BORIS-Bayern einsehbar. Er bildet nur den Boden ab, nicht das Gebäude.
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Die Werteinschätzung im Rahmen einer Verkaufsabsicht ist bei uns kostenlos und unverbindlich. Ein amtliches Verkehrswertgutachten durch einen Sachverständigen kostet meist vierstellig und wird vor allem bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen oder vor Gericht gebraucht.
Welche Unterlagen brauchen Sie?
Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Baujahr und Modernisierungen mit Jahreszahlen. Bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Versammlungsprotokolle und Rücklage. Fehlendes beschaffen wir.
Was steigert den Wert am meisten?
Lage und Grundstück sind gesetzt. Beeinflussbar sind Zustand, Energiewerte und Präsentation. Räumung, Reinigung und kleine Instandsetzungen wirken fast immer — große Sanierungen kurz vor dem Verkauf selten. Mehr dazu im Nachlass-Leitfaden.
Und was kostet dann der Verkauf?
Die Provision wird seit Dezember 2020 gesetzlich geteilt und ist erst mit dem Notarvertrag fällig. Alle Zahlen im Provisions-Ratgeber.
Ort und Wert
Warum dieselbe Wohnfläche nicht denselben Preis bedeutet
Der größte Einzelfaktor in jeder Bewertung ist die Lage — und zwar nicht „Regensburg oder nicht“, sondern die konkrete Straße. In Regensburg selbst liegen zwischen einer denkmalgeschützten Altbauwohnung in der Welterbe-Altstadt und einem Reihenhaus in einer Familienlage im Süden Welten, obwohl beide dieselbe Postleitzahlenregion teilen.
In Neutraubling stammt fast der gesamte Bestand aus den Jahren 1950 bis 1980. Dort entscheidet der energetische Zustand über den Preis stärker als die Adresse. In Flächengemeinden wie Schierling mit seinen 26 Gemeindeteilen oder Hemau auf dem Tangrintel ist der Unterschied zwischen Kernort und Weiler oft größer als der zwischen zwei benachbarten Städten — der Käuferkreis im Weiler ist schlicht kleiner.
Deshalb beginnt jede Werteinschätzung bei mir vor Ort und nicht in einer Tabelle.
Kontakt
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Sie erfahren, was Ihre Immobilie realistisch wert ist — als begründete Spanne, nicht als Wunschzahl. Kostenlos, unverbindlich und ohne dass Sie sich danach entscheiden müssen.
+49 155 65823273 Gerne auch über WhatsApp
Sebastian-Kneipp-Straße 2, 93073 Neutraubling
Mo–Sa, 8 bis 19 Uhr
Oder schreiben Sie mir direkt. Ich melde mich werktags noch am selben Tag — mit einer echten Einschätzung, nicht mit einem Standardschreiben.
Zuletzt aktualisiert am 30. Juli 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung und kein Sachverständigengutachten.