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Haus verkaufen wegen Pflegeheim
Über den Zeitplan entscheidet ein einziges Blatt Papier: die Vorsorgevollmacht. Liegt sie vor, kann der Bevollmächtigte verkaufen. Fehlt sie und der Eigentümer kann nicht mehr selbst entscheiden, muss erst ein Betreuer bestellt werden — und der braucht für den Hausverkauf zusätzlich die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Das kostet Monate, in denen Heimkosten und Hauskosten parallel weiterlaufen.
- §1814BGB — Vollmacht statt Betreuung
- §1850BGB — Gericht muss zustimmen
- §29 GBOVollmacht muss beglaubigt sein
- 0 €Entrümpelung beim Verkaufsauftrag*
Die entscheidende Frage
Wer darf überhaupt verkaufen?
Solange Ihre Mutter oder Ihr Vater geschäftsfähig ist, verkauft sie oder er selbst. Der Umzug ins Heim ändert daran nichts — ein Heimplatz entmündigt niemanden. Erst wenn jemand seine Angelegenheiten nicht mehr selbst regeln kann, wird es kompliziert. Und dann gibt es genau zwei Wege.
Weg 1: Es gibt eine Vorsorgevollmacht
Dann handelt der Bevollmächtigte — ohne Gericht, ohne Wartezeit. Das Gesetz sagt das ausdrücklich: Nach §1814 Absatz 3 BGB ist die Bestellung eines Betreuers nicht erforderlich, soweit die Angelegenheiten „durch einen Bevollmächtigten … gleichermaßen besorgt werden können".
Weg 2: Es gibt keine Vollmacht
Dann muss das Betreuungsgericht erst einen Betreuer bestellen. Und damit ist es nicht getan: Nach §1850 BGB bedarf der Betreuer der Genehmigung des Betreuungsgerichts zur Verfügung über ein Grundstück. Der Kaufvertrag kann zwar unterschrieben werden, wirksam wird er aber erst mit dieser Genehmigung.
Das sind zwei getrennte Verfahren mit jeweils eigenen Fristen. In der Praxis vergehen dadurch schnell mehrere Monate — und in dieser Zeit laufen Heimkosten, Grundsteuer, Versicherung und die Nebenkosten des leerstehenden Hauses ungebremst weiter.
Die Vollmacht kostet beim Notar einen überschaubaren Betrag. Sie nicht zu haben, kostet oft mehrere Monatsraten fürs Heim.Dominik Waller, Waller Immobilien
Rechtsgrundlagen: §§1814, 1850 BGB. Dieser Abschnitt erklärt die Rechtslage in Grundzügen und ersetzt keine Rechtsberatung.
Die Falle, die kaum jemand kennt
Eine Vollmacht auf Papier reicht dem Grundbuchamt nicht
Viele Familien haben eine Vorsorgevollmacht — handschriftlich, im Ordner, gut gemeint. Beim Hausverkauf stellt sich dann heraus: Sie nützt nichts.
Der Grund steht in §29 der Grundbuchordnung: Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Eine rein privatschriftliche Vollmacht erfüllt das nicht — das Grundbuchamt weist sie zurück, und der Eigentumsübergang scheitert an der letzten Hürde.
Was daraus folgt: Wer Immobilien besitzt, sollte seine Vorsorgevollmacht notariell beurkunden oder mindestens öffentlich beglaubigen lassen. Das ist ein Termin und eine überschaubare Gebühr. Ohne diesen Schritt landet die Familie im ungünstigsten Moment doch wieder beim Betreuungsgericht.
Rechtsgrundlage: §29 GBO. Ob Ihre vorhandene Vollmacht ausreicht, prüft Ihr Notar in wenigen Minuten — das ist gut investierte Zeit.
Zeitplan
Was der Unterschied konkret bedeutet
| Schritt | Mit beglaubigter Vorsorgevollmacht | Ohne Vollmacht |
|---|---|---|
| Wer handelt | Bevollmächtigter, sofort | Erst Betreuer — muss vom Gericht bestellt werden |
| Gerichtsverfahren | keines | Betreuerbestellung und Genehmigung des Verkaufs (§1850 BGB) |
| Grundbuchvollzug | läuft durch | erst nach Vorliegen der Genehmigung |
| Laufende Kosten in der Wartezeit | kurz | Heimkosten + Grundsteuer + Versicherung + Nebenkosten, über Monate |
| Handlungsspielraum | Verkaufszeitpunkt frei wählbar | abhängig von Gerichtsterminen |
Deshalb ist die erste Frage, die ich in solchen Gesprächen stelle, nie die nach dem Preis — sondern die nach der Vollmacht. Sie bestimmt alles Weitere.
Der schwerste Teil
Was mit dem Hausrat passiert
Der Verkauf selbst ist meist nicht das, was Familien belastet. Es ist das Haus voller Erinnerungen: der Schrank, den keiner brauchen kann und den doch niemand wegwerfen will. Fotoalben. Werkzeug. Vierzig Jahre Leben.
Genau hier läuft bei uns beides zusammen. Über den Schwesterbetrieb Dominik's Räumungsprofi übernehmen wir die komplette Haushaltsauflösung bis zur besenreinen Übergabe — und zwar in dieser Reihenfolge:
- Zuerst sichern, dann räumen. Persönliche Dinge, Dokumente und alles, was die Familie behalten möchte, wird gemeinsam aussortiert und beiseitegestellt. Erst danach beginnt die Räumung.
- Was Wert hat, wird verwertet statt entsorgt — das mindert die Kosten und ist vielen Familien lieber, als brauchbare Dinge auf der Deponie zu wissen.
- Besenrein übergeben, fotografiert, bereit für die Vermarktung.
- Gezielt herrichten statt sanieren. Was sich im Preis auszahlt, machen wir; was nicht, lassen wir. Eine Komplettsanierung rechnet sich beim Verkauf fast nie.
Sie haben dabei einen Ansprechpartner statt drei, und Sie müssen nicht zwischen Entrümpelungsfirma, Handwerker und Makler koordinieren — in einer Lebenslage, in der ohnehin genug zu organisieren ist. Bei Erteilung des Verkaufsauftrags übernehme ich die Entrümpelung kostenlos.
Was oft gefragt wird
Muss das Haus überhaupt weg?
Nicht automatisch. Ob Vermögen für die Heimkosten eingesetzt werden muss, richtet sich nach dem Sozialrecht und dem Einzelfall — mit Freibeträgen und Sonderregelungen, etwa wenn Angehörige das Haus bewohnen. Das ist eine sozialrechtliche Frage, keine Immobilienfrage. Klären Sie sie beim Sozialamt oder mit einem Fachanwalt für Sozialrecht, bevor Sie irgendetwas entscheiden.
Was ich beantworten kann: was die Immobilie heute realistisch wert ist, was sie im Unterhalt kostet, solange sie leer steht, und was eine Vermietung statt eines Verkaufs bedeuten würde. Diese Zahlen brauchen Sie für jede der beiden Beratungen — und dafür ist die Werteinschätzung kostenlos.
Steuern beim Verkauf
Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück, fällt in aller Regel keine Spekulationssteuer an. Wurde das Haus zuletzt selbst bewohnt, greift zusätzlich die Ausnahme für eigengenutzte Immobilien. Beim klassischen Elternhaus, jahrzehntelang selbst bewohnt, ist der Verkauf deshalb meist steuerfrei — lassen Sie es vom Steuerberater bestätigen, bevor Sie rechnen.
Regensburg
Elternhäuser in Regensburg und Umgebung
Der typische Fall in unserer Region ist ein Einfamilienhaus aus den sechziger bis achtziger Jahren — solide gebaut, gepflegt, aber seit Jahrzehnten unverändert: Ölheizung, einfache Fenster, ein Bad im Erdgeschoss. Solche Häuser stehen in Neutraubling, Obertraubling, Lappersdorf, Pentling und in den gewachsenen Regensburger Stadtteilen zu Hunderten.
Diese Objekte verkaufen sich gut — wenn man sie richtig einordnet. Käufer sind meist Familien, die selbst einziehen und schrittweise modernisieren wollen. Für die zählt Grundriss, Grundstück und Lage weit mehr als eine frische Küche. Wer dagegen versucht, so ein Haus vor dem Verkauf auf Neubaustandard zu bringen, investiert oft mehr, als am Ende im Preis ankommt.
Zuständig für Grundbuch und Betreuungssachen ist in Stadt und Landkreis Regensburg das Amtsgericht Regensburg. Für Kelheim und Burglengenfeld gelten eigene Amtsgerichte — das steht auf den jeweiligen Ortsseiten.
Häufige Fragen
Was Angehörige fragen
Wer darf das Haus verkaufen, wenn der Eigentümer im Pflegeheim ist?
Solange der Eigentümer geschäftsfähig ist, verkauft er selbst — der Umzug ins Heim ändert daran nichts. Kann er seine Angelegenheiten nicht mehr selbst regeln, kommt es auf die Vollmacht an: Liegt eine Vorsorgevollmacht vor, handelt der Bevollmächtigte. Nach §1814 Absatz 3 BGB ist eine Betreuung ausdrücklich nicht erforderlich, soweit ein Bevollmächtigter die Angelegenheiten gleichermaßen besorgen kann. Ohne Vollmacht muss das Betreuungsgericht erst einen Betreuer bestellen.
Braucht ein Betreuer die Genehmigung des Gerichts für den Hausverkauf?
Ja. Nach §1850 BGB bedarf der Betreuer der Genehmigung des Betreuungsgerichts zur Verfügung über ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück. Der Kaufvertrag kann geschlossen werden, wird aber erst mit der Genehmigung wirksam. Das kostet Zeit — und in dieser Zeit laufen die Heimkosten weiter.
Reicht eine handschriftliche Vollmacht für den Hausverkauf?
Für den Grundbuchvollzug nicht. §29 der Grundbuchordnung verlangt, dass die erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Eine nur privatschriftliche Vollmacht wird das Grundbuchamt zurückweisen. Wer eine Vorsorgevollmacht aufsetzt und Immobilien besitzt, sollte sie deshalb notariell beurkunden oder zumindest öffentlich beglaubigen lassen — sonst nützt sie im entscheidenden Moment nichts.
Wie lange dauert der Verkauf ohne Vorsorgevollmacht?
Deutlich länger. Erst muss das Betreuungsgericht einen Betreuer bestellen, dann muss dieser für den Verkauf die gerichtliche Genehmigung einholen. Beides sind eigene Verfahren mit eigenen Fristen. Rechnen Sie mit mehreren Monaten zusätzlich — währenddessen laufen Heimkosten, Grundsteuer, Versicherung und Nebenkosten des leerstehenden Hauses weiter.
Was passiert mit dem Hausrat und den Möbeln?
Das ist meist der belastendste Teil, weil er mit Erinnerungen verbunden ist. Über den Schwesterbetrieb Räumungsprofi läuft die komplette Haushaltsauflösung mit — inklusive besenreiner Übergabe. Persönliche Dinge werden vorher aussortiert und gesichert, nichts wird über den Kopf der Familie hinweg entsorgt. Bei einem Verkaufsauftrag ist die Entrümpelung kostenlos.
Muss das Haus verkauft werden, um die Heimkosten zu zahlen?
Nicht automatisch. Ob und in welchem Umfang Vermögen für die Heimkosten eingesetzt werden muss, richtet sich nach dem Sozialrecht und dem Einzelfall — dazu gehören Freibeträge und Sonderregelungen, etwa wenn Angehörige im Haus wohnen. Das ist eine sozialrechtliche Frage, keine Immobilienfrage: Lassen Sie sie vor jeder Entscheidung beim Sozialamt oder von einem Fachanwalt für Sozialrecht klären.
Fällt beim Verkauf Spekulationssteuer an?
Wenn die Immobilie länger als zehn Jahre im Eigentum ist, in aller Regel nicht. Wurde sie zuletzt selbst bewohnt, greift zusätzlich die Ausnahme für eigengenutzte Immobilien. Beim Elternhaus, das jahrzehntelang selbst bewohnt wurde, ist der Verkauf daher meist steuerfrei. Lassen Sie das trotzdem vom Steuerberater bestätigen, bevor Sie planen.
Sollten wir vor dem Verkauf noch renovieren?
Meistens nur gezielt. Eine vollständige Sanierung rechnet sich beim Verkauf selten. Was sich fast immer auszahlt: entrümpeln, gründlich reinigen, Garten in Ordnung bringen und kleine sichtbare Mängel beheben. Welche Maßnahmen bei Ihrem Objekt wirklich Geld bringen und welche nicht, schätze ich vor Ort kostenlos ein.
Kontakt
Erst die Lage klären, dann entscheiden
Rufen Sie an oder schreiben Sie kurz, worum es geht. Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung: was die Immobilie wert ist, was sie im Leerstand kostet und — falls Sie es noch nicht geprüft haben — ob die vorhandene Vollmacht für einen Verkauf überhaupt ausreicht. Das kostet nichts und verpflichtet zu nichts.
Wenn Sie möchten, kommen wir gemeinsam zum Objekt und gehen Zimmer für Zimmer durch. Viele Familien sagen hinterher, dass genau das die Sache erträglicher gemacht hat: einmal alles anschauen, mit jemandem, der weiß, wie es weitergeht.
+49 155 65823273 Gerne auch über WhatsApp
Sebastian-Kneipp-Straße 2, 93073 Neutraubling
Mo–Sa, 8 bis 19 Uhr
Oder schreiben Sie mir direkt. Ich melde mich werktags noch am selben Tag — mit einer echten Einschätzung, nicht mit einem Standardschreiben.
*Bei Erteilung des Verkaufsauftrags an Waller Immobilien. Zuletzt aktualisiert am 2. August 2026. Rechtsgrundlagen: §§1814, 1850 BGB, §29 GBO. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Sozialberatung.