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Immobilie verkaufen in der Regensburger Altstadt
Die Altstadt mit Stadtamhof ist UNESCO-Welterbe — hier gelten beim Verkauf andere Regeln als im Rest der Stadt. Ich betreue Eigentümer von der Werteinschätzung über die Räumung bis zum Notartermin. Immobilienmakler (IHK) mit Zulassung nach § 34c GewO.
- §34cGewO-Zulassung
- 6 JahreHandwerkserfahrung
- 0 €Werteinschätzung
Ausgangslage
Verkaufen im Welterbe — andere Regeln als im Rest der Stadt
Die Altstadt von Regensburg mit Stadtamhof steht seit 2006 auf der Liste des UNESCO-Welterbes. Die Altstadt hat dabei bis heute den Umfang bewahrt, den sie im frühen 14. Jahrhundert angenommen hatte — der mittelalterliche Kern blieb im Zweiten Weltkrieg weitgehend unzerstört.
Für Eigentümer heißt das zweierlei. Erstens: Ihre Immobilie ist knapp. Es wird in der Altstadt nichts Neues gebaut, der Bestand ist endlich, und die Nachfrage ist dauerhaft hoch. Zweitens: Fast jede bauliche Veränderung berührt den Denkmalschutz, und genau das verunsichert Käufer — wenn es im Exposé nicht sauber beantwortet wird.
Quelle zum Welterbe-Status: Deutsche UNESCO-Kommission, unesco.de. Geprüft am 02.08.2026.
Der Hebel
Denkmalschutz ist ein Verkaufsargument — wenn Sie ihn ausrechnen
Die meisten Verkäufer erwähnen den Denkmalschutz als Einschränkung. Dabei ist er für einen erheblichen Teil der Käufer der eigentliche Grund zu kaufen. Wer ein Baudenkmal saniert, kann Herstellungskosten nach §7i Einkommensteuergesetz erhöht abschreiben:
Jahr 1 bis 8
jeweils bis zu 9 Prozent der begünstigten Herstellungskosten
Jahr 9 bis 12
jeweils bis zu 7 Prozent
Summe
über zwölf Jahre bis zu 100 Prozent der begünstigten Kosten
Begünstigt sind Aufwendungen, die zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde — ohne sie greift die Abschreibung nicht.
Wer das im Exposé sauber darstellt, spricht neben Selbstnutzern auch Kapitalanleger an. Damit verdoppelt sich der Bieterkreis, und genau daran entscheidet sich der Preis.
Rechtsstand §7i EStG geprüft über gesetze-im-internet.de am 02.08.2026. Angaben ohne Gewähr — sie ersetzen keine Steuerberatung. Zur konkreten Anwendung fragen Sie bitte Ihren Steuerberater.
Die drei Fragen
Was Käufer in der Altstadt zuerst fragen
1. Wie komme ich hin und wo stelle ich das Auto ab? Die Altstadt ist in weiten Teilen Fußgängerzone und historisch enge Gasse. Ein fester Stellplatz oder ein Garagenplatz in Laufweite ist deshalb kein Nebenpunkt, sondern ein eigenständiger Wertfaktor. Gibt es keinen, gehört die Alternative ins Exposé — eine Dauerkarte im Parkhaus ist eine Antwort, Schweigen ist keine.
2. Was darf ich verändern? Fenster, Fassade, Dach und oft auch die Grundrissstruktur unterliegen der Abstimmung mit der Denkmalpflege. Käufer erwarten keine Blankovollmacht — sie wollen wissen, woran sie sind. Was in den letzten Jahren bereits genehmigt und ausgeführt wurde, ist die stärkste Antwort, die Sie geben können.
3. Wie warm wird es im Winter und was kostet das? Bei Bestandsbauten dieses Alters ist der Energieausweis oft das Nervöseste am ganzen Vorgang. Er gehört trotzdem früh auf den Tisch: Käufer, die ihn erst kurz vor dem Notartermin sehen, verhandeln nach — oder springen ab.
Mein Anteil
Warum ein handwerklicher Blick hier besonders zählt
In einem Altbau aus dem 14. bis 19. Jahrhundert kann man sich bei den Kosten gründlich verschätzen — in beide Richtungen. Ich habe sechs Jahre lang selbst in Bestandsgebäuden gearbeitet, entkernt und geräumt. Ich sehe beim ersten Rundgang, ob eine feuchte Wand ein Lüftungsproblem oder ein Bauschaden ist, und ob eine Sanierung, die auf dem Papier fünfstellig klingt, in Wahrheit das Doppelte kostet.
Das nützt Ihnen zweifach: Es verhindert einen zu niedrigen Ansatz aus Vorsicht, und es verhindert eine Preisvorstellung, die kein Käufer bezahlt. Kommt aus einem Nachlass noch ein voller Dachboden dazu, übernehme ich die Räumung mit dem eigenen Betrieb — bei Erteilung des Verkaufsauftrags kostenlos.
Häufige Fragen
Fragen von Eigentümern in Regensburger Altstadt
Schreckt der Denkmalschutz Käufer ab?
Im Gegenteil, wenn er richtig dargestellt wird. Wer ein Baudenkmal saniert, kann die begünstigten Herstellungskosten nach §7i EStG acht Jahre lang mit bis zu 9 Prozent und weitere vier Jahre mit bis zu 7 Prozent abschreiben. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalbehörde. Für Kapitalanleger ist das oft der Kaufgrund — vorausgesetzt, es steht im Exposé.
Was ist mit dem fehlenden Stellplatz?
Ein fester Stellplatz ist in der Altstadt ein eigenständiger Wertfaktor. Fehlt er, gehört die Alternative offen ins Exposé — etwa ein Dauerstellplatz im nahen Parkhaus. Käufer akzeptieren die Situation, wenn sie sie kennen; sie springen ab, wenn sie sie erst bei der Besichtigung erfahren.
Brauche ich einen Energieausweis für ein denkmalgeschütztes Haus?
Für Baudenkmäler bestehen gesetzliche Sonderregelungen. Ob und in welcher Form ein Ausweis nötig ist, hängt vom konkreten Objekt und seinem Schutzstatus ab. Das klären wir vor der Vermarktung — nicht kurz vor dem Notartermin, wo es regelmäßig zu Nachverhandlungen führt.
Wie lange dauert ein Verkauf in der Altstadt?
Das Angebot ist knapp und die Nachfrage hoch, deshalb geht es hier oft schneller als am Stadtrand. Entscheidend ist die Vorbereitung: Sind alle Unterlagen vollständig, verkürzt das den Weg bis zum Notartermin erheblich.
Übernehmen Sie auch die Räumung?
Ja. Über meinen eigenen Betrieb Dominik's Räumungsprofi übernehme ich Entrümpelung und besenreine Übergabe. Bei Erteilung des Verkaufsauftrags ist die Entrümpelung kostenlos.
Kontakt
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