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Geerbte Immobilie verkaufen in Regensburg

Von Dominik Waller, Immobilienmakler (IHK) mit Zulassung nach § 34c GewO · Zuletzt aktualisiert: 30. Juli 2026

Eine geerbte Immobilie in Regensburg verkaufen Sie in sechs Schritten: Erbnachweis klären, Grundbuch berichtigen, Verkehrswert ermitteln, Objekt räumen und verkaufsfertig machen, professionell vermarkten, beim Notar beurkunden. Gehören mehrere Erben zur Gemeinschaft, müssen alle dem Verkauf zustimmen. Dieser Leitfaden führt Sie durch jeden Schritt — von der Frist beim Nachlassgericht bis zur Frage, welche Renovierung sich wirklich rechnet.

• 430.000Immobilien / Jahr vererbt
• 4.922 €pro m² Wohnung Regensburg
• 0 €Entrümpelung bei Verkaufsauftrag
• §34cGewO-Zulassung

Ausgangslage

Wie viele Menschen erben eine Immobilie — und was sie damit machen

In Deutschland werden jährlich rund 430.000 Immobilien vererbt oder verschenkt. Etwa 72 Prozent der Erben behalten das Objekt, rund 28 Prozent verkaufen — das sind etwa 120.000 Häuser, Wohnungen und Grundstücke pro Jahr, die auf diesem Weg auf den Markt kommen. Immobilien sind dabei in rund 54 Prozent aller Erbfälle enthalten (Quelle: Ratgeber Erbengemeinschaft, Weinel Immobilien).

Für Regensburg heißt das: Jedes Jahr stehen hier hunderte Familien vor derselben Frage. Und fast alle stellen fest, dass der Verkauf nicht am Käufermarkt scheitert, sondern an den Vorstufen — Papierkram, Räumung, Uneinigkeit in der Familie.

Was Immobilien in Regensburg aktuell wert sind

Im Juli 2026 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Regensburg bei rund 4.922 Euro für Eigentumswohnungen und rund 5.377 Euro für Häuser. Die Hauspreise legten gegenüber dem Vorjahr um etwa 3,7 Prozent zu (Quelle: immowelt).

Diese Zahlen sind ein Startpunkt, kein Ergebnis. Eine sanierungsbedürftige Nachlass-Immobilie aus den 1960ern liegt deutlich darunter, eine gepflegte Altbauwohnung in der Altstadt deutlich darüber. Genau deshalb ersetzt kein Online-Rechner die Besichtigung vor Ort.

Ablauf

Geerbte Immobilie verkaufen: der Ablauf in 6 Schritten

1. Erbnachweis klären. Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vor, akzeptiert das Grundbuchamt dieses in der Regel. Bei handschriftlichem Testament oder gesetzlicher Erbfolge brauchen Sie meist einen Erbschein, den Sie beim Nachlassgericht beantragen. Rechnen Sie mit mehreren Wochen bis Monaten.
2. Grundbuch berichtigen lassen. Als Erbe werden Sie ins Grundbuch eingetragen. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Grundbuchberichtigung gebührenfrei — danach kostet sie.
3. Verkehrswert ermitteln. Ein neutraler Wert schützt vor zwei teuren Fehlern: zu hoch angesetzt bleibt die Immobilie liegen und wird zum Ladenhüter, zu niedrig verschenken Sie fünfstellige Beträge. In einer Erbengemeinschaft ist der Wert zusätzlich die gemeinsame Verhandlungsgrundlage.
4. Räumen und verkaufsfertig machen. Der Schritt, vor dem sich die meisten Erben fürchten — emotional wie organisatorisch. Ein besenrein übergebenes Objekt lässt sich spürbar besser vermarkten als ein vollgestelltes.
5. Professionell vermarkten. Aussagekräftige Fotos, ein vollständiges Exposé mit allen Pflichtangaben, gezielte Ansprache passender Käufer. Bei uns gehört ein Immobilienvideo ohne Aufpreis dazu.
6. Beurkundung beim Notar. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Danach folgen Kaufpreiszahlung, Grundbuchumschreibung und Übergabe.

Der häufigste Fehler beim Nachlassverkauf ist nicht der falsche Preis — es ist die verlorene Zeit, in der niemand die Verantwortung übernimmt.Dominik Waller, Waller Immobilien

Vergleich

Drei Wege, eine Nachlass-Immobilie zu verkaufen

Erben in Regensburg haben im Wesentlichen drei Möglichkeiten. Der Unterschied liegt weniger im Preis als im Aufwand, der bei Ihnen hängen bleibt.

Der dritte Weg existiert in Regensburg praktisch nur bei uns: Über das Schwesterunternehmen Dominik's Räumungsprofi übernehmen wir Entrümpelung und besenreine Räumung — bei Erteilung des Verkaufsauftrags kostenlos. Sie haben einen Ansprechpartner statt drei.

Steuern

Steuern beim Verkauf einer geerbten Immobilie

Spekulationssteuer fällt in den meisten Erbfällen nicht an. Beim Erben wird Ihnen die Haltedauer des Verstorbenen angerechnet. Liegen zwischen dessen Anschaffung und Ihrem Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei. Steuerfrei ist der Verkauf außerdem, wenn der Erblasser die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt hat.

Erbschaftsteuer: die Freibeträge

• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro je Elternteil
• Enkel: 200.000 Euro
• Geschwister, Nichten, Neffen: 20.000 Euro

Erbt ein Kind das Elternhaus und zieht selbst ein, kann die Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen zusätzlich steuerfrei bleiben — dann ist allerdings eine Behaltensfrist zu beachten, und ein schneller Verkauf kann die Steuerfreiheit rückwirkend kosten.

Dieser Abschnitt ersetzt keine Steuerberatung. Bevor Sie verkaufen, lassen Sie Ihren konkreten Fall von einem Steuerberater prüfen — die Beträge sind zu groß für Faustregeln.

Erbengemeinschaft

Verkaufen, wenn mehrere Erben beteiligt sind

Ein Verkauf braucht die Zustimmung aller Miterben. Die Erbengemeinschaft verwaltet den Nachlass gemeinschaftlich — eine einzelne Person kann das Haus nicht im Alleingang veräußern. In der Praxis scheitern Nachlassverkäufe häufiger an dieser Konstellation als am Markt.

Was erfahrungsgemäß hilft:

• Neutraler Verkehrswert zuerst. Solange jeder eine andere Zahl im Kopf hat, wird über Gefühle verhandelt statt über Fakten.
• Eine Person führt den Prozess. Nicht als Entscheider, sondern als Ansprechpartner — sonst reden fünf Menschen mit dem Makler und niemand mit dem anderen.
• Auszahlung statt Verkauf prüfen. Will ein Miterbe das Objekt behalten, kann er die anderen auf Basis des Verkehrswerts auszahlen.
• Teilungsversteigerung ist die letzte Option. Sie erzwingt zwar eine Lösung, erzielt aber in aller Regel deutlich weniger als ein freier Verkauf.

Wertsteigerung

Welche Maßnahmen vor dem Verkauf sich rechnen

Die häufigste Frage von Erben lautet: Sollen wir noch renovieren? Pauschal nein — aber gezielt fast immer ja. Der Unterschied zwischen einem geräumten, sauberen Objekt und einem vollgestellten Haus mit Kellergerümpel schlägt sich direkt im erzielbaren Preis nieder, weil Käufer Unordnung mit Instandhaltungsstau verwechseln.

Wir schätzen das mit handwerklichem Hintergrund ein, nicht aus dem Bauch: sechs Jahre Baupraxis und über 15 Jahre Erfahrung im Räumungsgeschäft der Familie bedeuten, dass wir hinter die Oberfläche sehen.

Häufige Fragen

Fragen von Erben in Regensburg

Weiterführend

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