Startseite › Haus verkaufen bei Scheidung
Haus verkaufen bei Scheidung in Regensburg
Für die gemeinsame Immobilie gibt es vier Wege: gemeinsam verkaufen und den Erlös teilen, ein Partner übernimmt und zahlt den anderen aus, beide behalten sie und vermieten, oder — als letztes Mittel — die Teilungsversteigerung. Stehen beide im Grundbuch, kann keiner allein verkaufen. Und bei zwei Punkten geht es schnell um fünfstellige Beträge: dem Zeitpunkt des Auszugs und der Frage, wer den Kredit weiterträgt.
- 4Optionen für die Immobilie
- §3 Nr. 5GrEStG — Befreiung bei Übertragung
- 10 JahreSpekulationsfrist
- 0 €Werteinschätzung, diskret
Die zwei teuren Fallen
Was viele erst beim Steuerbescheid merken
1. Der Auszug kann die Steuerfreiheit kosten
Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Steuerfrei bleibt er, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde. Genau hier liegt die Falle: Wer bei der Trennung auszieht, kann diese Ausnahme für seinen Anteil verlieren — und zahlt am Ende Steuer auf einen Gewinn, den er bei anderer Reihenfolge steuerfrei gehabt hätte.
Es gibt Rettungsanker: Bleibt der andere Partner in der Immobilie wohnen, oder wohnt dort ein gemeinsames Kind, für das Kindergeldanspruch besteht, kann die Eigennutzung erhalten bleiben (Quellen: visalo immobilien, RWSR Rechtsanwälte). Ob das in Ihrem Fall greift, gehört vor den Auszug auf den Tisch — nicht danach.
2. Die Übertragung an den Ex-Partner ist meist grunderwerbsteuerfrei
Übernimmt ein Partner den Anteil des anderen, fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an: Nach §3 Nr. 5 Grunderwerbsteuergesetz ist der Erwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung befreit. Entscheidend ist der klare Zusammenhang mit der Auseinandersetzung — wer Jahre später ohne diesen Bezug überträgt, kann die Befreiung verlieren.
Bei einer Trennung entscheidet oft nicht der Kaufpreis über das Ergebnis, sondern die Reihenfolge. Wer zuerst auszieht und dann rechnet, hat manchmal schon verloren.Dominik Waller, Waller Immobilien
Dieser Abschnitt erklärt die Rechtslage in Grundzügen und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor jeder Entscheidung von einem Steuerberater und einem Fachanwalt für Familienrecht prüfen.
Vergleich
Die vier Optionen im Überblick
| Option | Wie es läuft | Spricht dafür | Spricht dagegen |
|---|---|---|---|
| Gemeinsam verkaufen | Beide verkaufen, der Erlös wird nach Eigentumsanteilen geteilt, der Kredit wird abgelöst. | Klarer Schnitt, beide sind aus der Haftung, echter Marktpreis. | Beide müssen sich auf Preis und Zeitpunkt einigen. |
| Ein Partner übernimmt | Ein Partner wird Alleineigentümer und zahlt den anderen aus; die Bank muss den anderen aus dem Darlehen entlassen. | Kinder können wohnen bleiben; oft grunderwerbsteuerfrei nach §3 Nr. 5 GrEStG. | Die Bank muss mitspielen — sie prüft, ob einer die Rate allein trägt. |
| Gemeinsam behalten & vermieten | Beide bleiben Eigentümer, die Immobilie wird vermietet, Einnahmen und Lasten werden geteilt. | Kann steuerlich und wirtschaftlich sinnvoll sein, verschafft Zeit. | Erfordert dauerhafte Zusammenarbeit — genau das, was meist fehlt. |
| Teilungsversteigerung | Gerichtliche Versteigerung, von jedem Miteigentümer beantragbar. | Erzwingt eine Lösung, wenn gar nichts mehr geht. | Erzielt in der Regel deutlich weniger als ein freier Verkauf — beide verlieren. |
In der Praxis scheitert Option zwei am häufigsten nicht am Willen, sondern an der Bank. Deshalb ist die erste sinnvolle Frage nicht „wollen wir verkaufen?", sondern: Was ist die Immobilie wert und was ist finanzierbar?
Kredit
Der gemeinsame Kredit läuft weiter — auch nach der Scheidung
Ein weit verbreiteter Irrtum: Mit der Scheidung sei man auch aus dem Darlehen raus. Das ist nicht der Fall. Haben beide unterschrieben, haften beide weiter gegenüber der Bank — unabhängig davon, wer im Haus wohnt oder wer die Rate tatsächlich zahlt. Aus dem Vertrag entlassen wird nur, wer von der Bank ausdrücklich entlassen wird, und dafür prüft sie die Bonität des Verbleibenden.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Wird das Darlehen vorzeitig abgelöst, kann die Bank eine Entschädigung verlangen. Diese Summe gehört in jede Rechnung, bevor man sich auf einen Weg festlegt.
- Bonitätsprüfung: Wer übernehmen will, sollte früh mit der Bank sprechen — nicht erst, wenn die Auszahlungssumme schon verhandelt ist.
- Reihenfolge: Erst Wert klären, dann Finanzierbarkeit, dann entscheiden. Umgekehrt entstehen Einigungen, die später platzen.
Unsere Rolle
Neutral, diskret, und ohne Partei zu ergreifen
Eine Zahl für beide
Wir erstellen die Werteinschätzung für beide Seiten gemeinsam — mit derselben Begründung für jeden. Das nimmt der Diskussion die Schärfe, weil niemand befürchten muss, übervorteilt zu werden.
Diskrete Vermarktung
Auf Wunsch ohne öffentliches Inserat, über direkte Ansprache vorgemerkter Interessenten. Bei Trennungen zählt Diskretion oft mehr als Reichweite.
Getrennte Kommunikation
Wenn das Gespräch zwischen Ihnen schwierig ist, sprechen wir mit beiden Seiten einzeln und bringen nur Ergebnisse zusammen.
Räumung inklusive
Wenn eine Haushaltsauflösung ansteht: Entrümpelung und besenreine Übergabe übernehmen wir bei Verkaufsauftrag kostenlos.
Tempo, wo es zählt
Anders als bei Erbfällen laufen hier oft Fristen. Wir sagen Ihnen ehrlich, was in welcher Zeit realistisch ist — statt einen Wunschtermin zu bestätigen.
Zusammenarbeit
Mit Ihrem Fachanwalt für Familienrecht, Ihrem Steuerberater und dem Notar. Wir machen die Immobilie — nicht die Rechtsberatung.
Häufige Fragen
Fragen bei Trennung und Scheidung
Was passiert mit dem Haus bei einer Scheidung?
Vier Wege: gemeinsam verkaufen, ein Partner übernimmt und zahlt aus, gemeinsam behalten und vermieten, oder Teilungsversteigerung. Stehen beide im Grundbuch, kann keiner allein verkaufen.
Fällt Spekulationssteuer an?
Möglicherweise. Innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig; steuerfrei bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren. Wer auszieht, kann diese Ausnahme für seinen Anteil verlieren. Bleibt der andere Partner oder ein Kind mit Kindergeldanspruch im Haus, kann die Eigennutzung erhalten bleiben. Vor dem Auszug vom Steuerberater prüfen lassen.
Grunderwerbsteuer bei Übernahme des Anteils?
In der Regel nein: Nach §3 Nr. 5 GrEStG ist der Erwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung befreit. Der Zusammenhang mit der Auseinandersetzung muss klar dokumentiert sein.
Kann mein Ex-Partner den Verkauf blockieren?
Wenn beide im Grundbuch stehen: ja. Dann bleibt notfalls die Teilungsversteigerung — die erzielt aber in der Regel deutlich weniger als ein freier Verkauf, wovon beide Seiten nichts haben.
Was ist mit dem gemeinsamen Kredit?
Er läuft weiter, und beide haften weiter. Eine Scheidung entlässt niemanden automatisch — das muss die Bank tun, und sie prüft dafür die Bonität. Bei vorzeitiger Ablösung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.
Verkaufen wir besser vor oder nach der Scheidung?
Das ist eine steuerliche und familienrechtliche Frage, keine Immobilienfrage. Wichtig: Die Frist für die Eigennutzungs-Ausnahme läuft unabhängig vom Scheidungstermin — wer lange wartet, kann eine Befreiung verlieren.
Was ist unsere Immobilie wert?
Das klären wir vor Ort und begründet, als Spanne statt als Wunschzahl. Wie der Verkehrswert entsteht, steht im Bewertungs-Ratgeber.
Was kostet uns der Verkauf?
Die Provision wird seit Dezember 2020 gesetzlich geteilt und ist erst mit dem Notarvertrag fällig. Zahlen im Provisions-Ratgeber.
Vor Ort
Warum der Standort darüber entscheidet, wie lange Sie gebunden bleiben
Bei einer Trennung ist Zeit meist wichtiger als der letzte Euro: Solange das Haus nicht verkauft ist, hängen beide Seiten am gemeinsamen Kredit und an gemeinsamen Entscheidungen. Wie schnell verkauft wird, hängt spürbar vom Ort ab.
In Regensburg ist der Käuferkreis am größten — Universität und Hochschule sorgen zusätzlich für ständige Nachfrage nach kleineren Wohnungen, bei denen neben Selbstnutzern auch Kapitalanleger mitbieten. In Neutraubling und den direkten Nachbargemeinden wie Obertraubling, Lappersdorf oder Barbing ist die Nachfrage nach Familienhäusern stabil, der Kreis aber enger und preissensibler.
In den Flächengemeinden — Schierling, Hemau, Burglengenfeld — dauert es im Schnitt länger. Das ist planbar, wenn man es vorher weiß. Genau deshalb steht am Anfang eine ehrliche Einschätzung von Preis und Dauer, nicht nur eine Zahl.
Kontakt
Erst den Wert kennen — dann entscheiden
Bevor Sie über Auszahlung, Verkauf oder Auszug entscheiden, sollten beide Seiten dieselbe Zahl kennen. Die Werteinschätzung ist kostenlos, unverbindlich und auf Wunsch vollständig diskret. Sie verpflichtet Sie zu nichts — und sie verhindert die teuren Entscheidungen, die man später nicht mehr korrigieren kann.
+49 155 65823273 Gerne auch über WhatsApp
Sebastian-Kneipp-Straße 2, 93073 Neutraubling
Mo–Sa, 8 bis 19 Uhr
Oder schreiben Sie mir direkt. Ich melde mich werktags noch am selben Tag — mit einer echten Einschätzung, nicht mit einem Standardschreiben.
Zuletzt aktualisiert am 30. Juli 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.