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Wohnung verkaufen in Regensburg
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung entscheidet nicht die Wohnung allein, sondern die Eigentümergemeinschaft mit. Ein Teil der wichtigsten Unterlagen liegt gar nicht bei Ihnen, sondern beim Verwalter. Und wenn in Ihrer Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung steht, ist der Verkauf ohne Zustimmung schlicht unwirksam — egal, wie einig sich Käufer und Verkäufer sind.
- §12 WEGZustimmung kann Pflicht sein
- §24 WEGBeschluss-Sammlung einsehen
- 7Unterlagen vom Verwalter
- 0 €Werteinschätzung
Der teuerste Fehler
Ohne Zustimmung ist der Verkauf unwirksam
Das Wohnungseigentumsgesetz erlaubt den Eigentümern, in der Teilungserklärung zu vereinbaren, dass ein Eigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums die Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten braucht — in der Praxis meist die des Verwalters. Das nennt sich Veräußerungsbeschränkung und steht in §12 WEG.
Die Rechtsfolge ist unmissverständlich: Fehlt die erforderliche Zustimmung, ist sowohl die Veräußerung als auch der Vertrag, mit dem man sich zur Veräußerung verpflichtet, unwirksam. Nicht anfechtbar, nicht schwebend — unwirksam. Der ganze Verkauf steht still, bis die Zustimmung vorliegt.
Die gute Nachricht: Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Ein Verwalter kann einen Käufer also nicht nach Belieben ablehnen. Und die Eigentümer können die Beschränkung per Beschluss aufheben und danach im Grundbuch löschen lassen.
In der Praxis ist das trotzdem regelmäßig der Grund, warum ein Notartermin platzt oder um Wochen verschoben wird. Deshalb steht bei mir die Frage „Gibt es eine Veräußerungsbeschränkung?“ ganz am Anfang — sie wird im Grundbuch und in der Teilungserklärung geprüft, bevor die Wohnung überhaupt inseriert wird.
Beim Haus verkaufen Sie allein. Bei der Wohnung verkaufen Sie zusammen mit einer Gemeinschaft, die Sie sich nicht ausgesucht haben. Wer das früh einplant, hat keinen Nachteil davon — wer es übersieht, verliert Wochen.Dominik Waller, Waller Immobilien
Rechtsgrundlage: §12 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dieser Abschnitt erklärt die Rechtslage in Grundzügen und ersetzt keine Rechtsberatung.
Unterlagen
Was die Gemeinschaft liefern muss — und was Sie selbst haben
Ein Teil der Unterlagen liegt in Ihrem eigenen Ordner. Der wichtigere Teil liegt beim Verwalter und muss angefordert werden. Genau das ist bei Eigentumswohnungen der häufigste Grund für Verzögerungen: Die Wohnung wäre verkauft, aber die Papiere sind es nicht.
| Unterlage | Woher | Wofür der Käufer sie braucht |
|---|---|---|
| Teilungserklärung mit Aufteilungsplan | Verwalter / Grundbuchamt | Legt fest, was Sondereigentum ist und was allen gehört. Enthält auch eine mögliche Veräußerungsbeschränkung. |
| Gemeinschaftsordnung | Verwalter | Regelt Nutzung, Kostenverteilung und Stimmrechte. Steht oft in derselben Urkunde wie die Teilungserklärung. |
| Jahresabrechnungen (letzte 3 Jahre) | Verwalter | Zeigen die tatsächlichen laufenden Kosten — nicht die geschätzten. |
| Aktueller Wirtschaftsplan | Verwalter | Zeigt das laufende Hausgeld und wie es sich zusammensetzt. |
| Protokolle der Eigentümerversammlungen (letzte 3 Jahre) | Verwalter | Machen sichtbar, worüber gestritten wird und was ansteht. |
| Beschluss-Sammlung | Verwalter (§24 WEG) | Enthält den Wortlaut aller gefassten Beschlüsse — also auch beschlossene Sanierungen und Sonderumlagen. |
| Höhe der Erhaltungsrücklage | Verwalter | Eine gut gefüllte Rücklage ist ein echtes Verkaufsargument. Eine leere ist ein Preisrisiko. |
| Grundbuchauszug | Amtsgericht Regensburg | Eigentum, Lasten, Beschränkungen. |
| Energieausweis | Aussteller / Verwalter | Muss bei Besichtigung vorgelegt werden. |
Das Einsichtsrecht, das viele nicht kennen
Die Beschluss-Sammlung ist nach §24 WEG vom Verwalter zu führen. Sie enthält den Wortlaut der in den Versammlungen verkündeten Beschlüsse. Und: Einem Wohnungseigentümer oder einem von ihm ermächtigten Dritten ist auf Verlangen Einsicht zu geben.
Das ist praktisch wertvoll, weil ich als beauftragter Makler mit Ihrer Vollmacht selbst Einsicht nehmen kann — statt dass Sie hinter Ihrem Verwalter hertelefonieren. Was dort steht, entscheidet mit über den Preis: Eine bereits beschlossene Fassadensanierung ist eine Zahl, die auf den Tisch gehört.
Preis
Was bei einer Wohnung den Preis bewegt
Hausgeld und Rücklage
Käufer rechnen das Hausgeld in ihre monatliche Belastung ein. Ein hohes Hausgeld drückt den Preis, eine gut gefüllte Erhaltungsrücklage hebt ihn — sie ist bereits bezahltes Geld, das mit übergeht.
Beschlossene Maßnahmen
Was die Gemeinschaft beschlossen, aber noch nicht bezahlt hat, kommt auf den Käufer zu. Diese Zahl gehört offen ins Gespräch. Verschwiegen wird sie später zum Streitfall.
Etage, Aufzug, Stellplatz
Bei Wohnungen wirken diese drei stärker als bei jedem Haus. Vierter Stock ohne Aufzug kostet real Geld. Ein eigener Stellplatz ist in der Regensburger Altstadt ein handfestes Argument.
Vermietet oder frei
Frei verkauft erreicht zusätzlich Selbstnutzer, die oft höher bieten. Vermietet erreicht Kapitalanleger, die schnell und nüchtern entscheiden. Beides hat seinen Markt — man muss ihn nur richtig ansprechen.
Zustand des Gemeinschaftseigentums
Eine frisch renovierte Wohnung in einem Haus mit undichtem Dach verkauft sich schlecht. Käufer schauen inzwischen auf beides — und die Protokolle verraten den Zustand.
Sondereigentum oder Gemeinschaft
Wer weiß, welche Reparatur die Gemeinschaft zahlt und welche der Eigentümer, kann Mängel richtig einordnen, statt sie pauschal vom Preis abziehen zu lassen.
Vermietet oder frei
Kauf bricht nicht Miete
Ein bestehender Mietvertrag geht beim Verkauf auf den Käufer über. Der Käufer tritt in den laufenden Vertrag ein, mit allen Konditionen — das ist der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Eine Eigenbedarfskündigung durch den neuen Eigentümer ist an enge Voraussetzungen und Fristen gebunden und lässt sich nicht als selbstverständlicher Zwischenschritt einplanen.
Für den Verkauf heißt das: Der Zustand „vermietet“ ist keine Schwäche, die man wegverhandeln muss, sondern eine Eigenschaft, die den Käuferkreis bestimmt. In Regensburg mit seinem sehr aktiven Mietmarkt — Universität, Hochschule, starker Arbeitsmarkt — ist eine solide vermietete Wohnung für Kapitalanleger ein gesuchtes Produkt. Entscheidend ist, dass die Vermarktung diesen Käuferkreis gezielt anspricht statt auf Selbstnutzer zu zielen, die ohnehin nicht kaufen können.
Miet- und kündigungsrechtliche Fragen gehören in die Hand eines Fachanwalts. Dieser Abschnitt ersetzt keine Rechtsberatung.
Ablauf
Wie wir eine Wohnung verkaufen
- Grundbuch und Teilungserklärung prüfen. Zuerst die Frage nach der Veräußerungsbeschränkung nach §12 WEG. Steht eine drin, klären wir den Weg zur Zustimmung, bevor irgendetwas anderes passiert.
- Unterlagen beim Verwalter anfordern. Alle sieben WEG-Unterlagen auf einmal, mit Ihrer Vollmacht. Das dauert erfahrungsgemäß am längsten und startet deshalb zuerst.
- Beschluss-Sammlung einsehen. Beschlossene Maßnahmen und Sonderumlagen sichten und in die Preiskalkulation einrechnen — nicht verschweigen.
- Werteinschätzung. Kostenlos und unverbindlich, auf Basis der tatsächlichen Wohnung und der tatsächlichen Gemeinschaft, nicht eines Portal-Durchschnitts.
- Aufbereiten und vermarkten. Auf Wunsch mit Entrümpelung und gezielten Schönheitsarbeiten; Exposé mit Architekturfotografie und einem Immobilienvideo, das bei jedem Verkaufsauftrag kostenlos dazugehört.
- Interessenten prüfen. Vorab, auch auf Bonität — bei Wohnungen besonders wichtig, weil der Verwalter bei bestehender Beschränkung ohnehin zustimmen muss.
- Notartermin und Übergabe. Vertragsgestaltung, Zustimmung, Termin und Übergabe werden koordiniert. Sie müssen keinen Termin selbst organisieren.
Der Unterschied zum Hausverkauf liegt fast vollständig in den Schritten 1 bis 3. Wer die überspringt und erst beim Notar merkt, dass eine Zustimmung fehlt oder eine Sonderumlage beschlossen wurde, verliert Zeit und meist auch Verhandlungsposition.
Regensburg
Eigentumswohnungen in Regensburg
Regensburg hat einen ungewöhnlich breiten Wohnungsmarkt für eine Stadt dieser Größe. Das liegt an drei Dingen gleichzeitig: der Welterbe-Altstadt mit ihrem historischen Bestand, den Universitäts- und Hochschulstandorten mit dauerhafter Nachfrage nach kleinen Einheiten, und gewachsenen Wohnquartieren wie Kumpfmühl, Königswiesen, Burgweinting oder Reinhausen mit ganz unterschiedlichen Baujahren und Preisniveaus.
Für den Verkauf heißt das: Eine Altstadtwohnung und eine Wohnung aus den Siebzigern am Stadtrand sind zwei völlig verschiedene Produkte für zwei verschiedene Käuferkreise. Bei Objekten in der Altstadt kommen zusätzlich Denkmalschutz-Themen dazu, die Auflagen bedeuten können, aber steuerlich auch Vorteile bringen — das gehört ins Verkaufsgespräch, weil es für den richtigen Käufer ein Argument ist.
Zuständig für Grundbuch und Nachlasssachen ist in Stadt und Landkreis Regensburg das Amtsgericht Regensburg. Wie eine Wohnung fachlich bewertet wird, steht ausführlich im Ratgeber zur Immobilienbewertung.
Häufige Fragen
Was Wohnungseigentümer fragen
Was brauche ich, um eine Eigentumswohnung zu verkaufen?
Zusätzlich zu den Unterlagen jedes Immobilienverkaufs (Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundriss) kommen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft dazu: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung, Jahresabrechnungen und aktueller Wirtschaftsplan, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Auszug aus der Beschluss-Sammlung und die Höhe der Erhaltungsrücklage. Diese Unterlagen liegen beim Verwalter, nicht bei Ihnen — sie müssen angefordert werden, und das dauert.
Brauche ich die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf?
Das hängt von der Teilungserklärung ab. Nach §12 WEG können die Eigentümer vereinbaren, dass eine Veräußerung der Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten bedarf — meist des Verwalters. Steht eine solche Beschränkung drin und fehlt die Zustimmung, ist der Verkauf unwirksam. Versagt werden darf sie allerdings nur aus einem wichtigen Grund. Ob eine Beschränkung besteht, steht im Grundbuch und in der Teilungserklärung — das gehört an den Anfang, nicht kurz vor den Notartermin.
Was ist die Beschluss-Sammlung und warum ist sie wichtig?
Sie enthält nach §24 WEG den Wortlaut aller in Eigentümerversammlungen verkündeten Beschlüsse und wird vom Verwalter geführt. Für den Verkauf ist sie entscheidend, weil dort beschlossene Sanierungen und Sonderumlagen stehen — also Kosten, die auf den Käufer zukommen. Ein Eigentümer oder eine von ihm bevollmächtigte Person hat auf Verlangen Einsichtsrecht. Als beauftragter Makler nehme ich diese Einsicht mit Ihrer Vollmacht vor.
Muss ich beschlossene Sonderumlagen dem Käufer sagen?
Ja, und zwar aus eigenem Interesse. Beschlossene, aber noch nicht bezahlte Maßnahmen sind wertrelevant. Wer sie verschweigt und der Käufer erfährt später davon, riskiert Streit und im schlimmsten Fall Haftung. Offen kommuniziert wird daraus eine Preisverhandlung — verschwiegen wird daraus ein Rechtsstreit.
Verkaufe ich besser vermietet oder frei?
Das entscheidet der Käuferkreis. Vermietet interessiert Kapitalanleger, frei zusätzlich Selbstnutzer, die häufig höher bieten. Ein bestehender Mietvertrag geht auf den Käufer über — Kauf bricht nicht Miete. Eine Eigenbedarfskündigung ist an enge Voraussetzungen und Fristen gebunden. In Regensburg mit seinem starken Mietmarkt ist vermietet oft kein Nachteil, sondern erschließt einen sehr aktiven Käuferkreis.
Wie lange dauert es, eine Wohnung in Regensburg zu verkaufen?
Die Vermarktung geht bei realistischem Preis oft schnell. Den Zeitplan bestimmt meist das Beschaffen der WEG-Unterlagen beim Verwalter — das kann Wochen dauern und lässt sich nicht beschleunigen, wenn man erst damit anfängt, sobald ein Käufer da ist. Deshalb fordern wir sie an, bevor die Wohnung inseriert wird.
Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?
Sondereigentum gehört Ihnen allein — im Wesentlichen die Wohnung innerhalb ihrer Wände. Gemeinschaftseigentum gehört allen: Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Heizung, Leitungen. Die Abgrenzung steht in der Teilungserklärung und bestimmt, wer welche Reparatur zahlt. Ein undichtes Dach ist Sache der Gemeinschaft, ein defektes Bad Ihre.
Was kostet mich der Verkauf über einen Makler?
Die Provision wird seit Dezember 2020 gesetzlich zwischen Käufer und Verkäufer geteilt und ist erst fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar steht. Die Höhe wird vor dem Auftrag schriftlich vereinbart. Alle Zahlen im Provisions-Ratgeber.
Vor Ort
Wo es in der Region überhaupt Eigentumswohnungen gibt
Eigentumswohnungen sind in der Region sehr ungleich verteilt. Der mit Abstand größte Bestand liegt in Regensburg selbst — von Altbauwohnungen in der Welterbe-Altstadt über die Geschosswohnungen der Nachkriegsjahrzehnte bis zu Neubauten am Stadtrand. Entsprechend unterschiedlich fallen Teilungserklärungen und Hausgeldhöhen aus.
In Neutraubling gibt es nennenswerten Geschosswohnungsbau aus den 1950er- bis 1980er-Jahren. Dort sind Sonderumlagen für Dach, Fassade und Heizung ein häufiges Thema — und genau diese Beschlüsse stehen in der Beschluss-Sammlung, die Sie vor dem Verkauf einsehen sollten.
In Schierling, Hemau, Kelheim und Burglengenfeld überwiegt das Ein- und Zweifamilienhaus. Wohnungen sind dort seltener — das heißt weniger Vergleichsobjekte für die Bewertung, aber auch weniger Konkurrenz beim Verkauf.
Weiterführend
Immobilienbewertung Regensburg · Was kostet ein Makler? Provision & Rechenbeispiele · Geerbte Immobilie verkaufen — Leitfaden · Erbengemeinschaft: Haus verkaufen · Haus verkaufen wegen Pflegeheim · Haus verkaufen wie es steht · Haus verkaufen bei Scheidung · Immobilienmakler Regensburg · Vorgemerkte Käufer für Regensburg
Kontakt
Kostenlose Werteinschätzung für Ihre Wohnung
Schreiben Sie mir kurz, um welche Wohnung es geht — Lage, Größe, Etage und ob sie vermietet oder frei ist. Sie erhalten eine erste Einschätzung ohne Kosten und ohne Verpflichtung. Wenn Sie möchten, prüfe ich dabei gleich mit, ob in Ihrer Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung steht — das erspart die unangenehmste Überraschung im ganzen Ablauf.
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Sebastian-Kneipp-Straße 2, 93073 Neutraubling
Mo–Sa, 8 bis 19 Uhr
Oder schreiben Sie mir direkt. Ich melde mich werktags noch am selben Tag — mit einer echten Einschätzung, nicht mit einem Standardschreiben.
Zuletzt aktualisiert am 2. August 2026. Rechtsgrundlagen: §§12 und 24 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.